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中银 中外运仓储物流封 闭式基础设施证券投资基金
产 品辛苦节录
日历 2025(li6
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△
送出日历 :2025年 6月 11日
攀 `′
本节录提供本基金的报复 信 息 ，是 招募说 部分 。
作出投资决定前 ，请 阅读好意思满的招募讲明书等
一、居品省略
(一 )产 品要素
中银 中 外 运 仓 储 物 流
基金简称 基金代码 508090
REIT
基金守护东谈主 中银基金守护有限公司 基全托管东谈主 招商银行股份有限公司
上市来回所及上
基金合同成效 日 上 海证券来回所
市 日历
茁土
i△
基金类 型 其他类 型 交 易 币种 东谈主民币
.“
冫
C
.
本 基 金 在 基 金 合 同存 续 期 内
(本 基金存续期限为 自基金个
△
△一
同成效之 日起 40年 )采 取封
`
运作格局 封 闭式 通达频率
闭式 运 作 并 在 证 券 交 易所 上
市 ，不 通达 申购与赎回 (由 于
^7
'冫
基金扩募发售的以外 )。
启动担任本基
金基金司理 的
董嘉 杰 日历
证券从业 日历 2017-07-18
启动担任本基
金基全司理 的
基金司理 上羽
卡 日历
证券从业 日历 2017-06-01
启动担任本基
金基金司理 的
马越 日历
证券从业 日历 2016-09-12
本基金的场 内简称 :外 运 REIT
运营守护机构 :中 外运瑞达 (上 海 )供 应链守护有 限公司
其他 原始权益东谈主 :中 海外运股份有 限公司
政策配售 比例 :70%
原始 权 益东谈主及 其关联方配售 比例 :20%
(二 〉标 的基 础 设 施 项 目情 况
本堆金拟抓有的基础设施项 H情 况如下农 :
项 目称呼 瑞达无锡物流项 目 瑞达 昆山物流项 目 瑞达金华物流项 目
浙江 省金华市 金 东开
江 苏 省无 锡 市 新 吴 江 苏 省 昆 山 市 昆 山开
财富范 围坐落 发 区金港 大路 东 988
区新皆路 18号 发区中央大路 169号
号
所处行业 仓储 物流 仓储物 流 仓 储物流
由 2栋 双层电梯南
由2栋 双层 电梯高标仓 房组成 ，其 中 6号 库 1ˉ
建筑组成 标仓库 、门卫和配套
库组成 为单层商标仓库 ，7号
用房组成
库为单层平庸仓库
总建筑面积 (平 方
米)
财富估值 (万 元 ) 15.I00 14.400 21.000
土 地用途 仓储 用地 仓储用地 △ 、 用地
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土 地使用期限 2056年 12月 30日 2058年 02月 13|l 2059年 I0月 09「 l
地皮剩余年限 32.00自 | 33.12年 34.77垒 F∶
项 目称呼 昆山千灯物流项 目 天津建合物流项 目 成皆空港物流项 目
四 川 省成 皆 市 双流 区
江 苏 省 昆 山市千 灯 天津 市西青 区王稳庄镇
财富范 围坐落 西航 港 街 谈 港口 路
镇瞿家路 666号 新源谈 16号
所在行 业 仓储物流 仓储物流 仓 储物 流
由 2栋 双层电梯平庸
由 2栋 单层高标仓 由 4栋 单层高标仓库 、
仓库 、l栋 单层南标仓
建筑组成 库 、I栋 办公楼和物 l栋 办公楼 和物 业用 房
库、
业 用房等配套组成 等配套组成
等配套用房组成
总建筑面 积 (平
方米 )
可租出头积 (平
方米 )
财富估值 (万 元 ) 20.500 24.800 13，900
土 地用途 仓储 用地 仓储 用地 仓储 用地
土 地使用期 限 2063年 12月 22日 2064年 II月 09H 2060年 10月 18口
地皮剩余年限 38.97年 39.86年 35.80年
基础 设施项 日近 三 年 及 ˉ
期 的经 营情况 如下 :
科目 2024年 2023生 Fl 2022年
营 业收 入 10.703.97 I0，407.96 9.515，46
营 q'成 本 5.337.66 5.410.52 5，021，01
利氵
i“ 闸 2，561.08 2，485.92 1.714，54
EBITDA 6⒚ 97.73 7.132.44 6，189.4I
备注 :息 税折 l"摊 销前利润 (EBITDA)=挣 利润 +所 得税+计 入 财务用度的利忠+折 |"+摊 销
(无 形财富摊 销+长 期待摊 用度摊销 )
现款流瞻望情况 :
单元 :元
式样
瞻望数 瞻望 数
可供 分配金额 62，752，593.35 64，557，462.8I
拟召募 资金金额 I，I28.381.311.38
净现款 流分拨率 (年 化 ) 5.569'i。 5，720/o
备注:净 现款流分拨率=可 供分配金额/拟 召募资金鸿沟
二 、基金 投 资 与净值 阐扬
(一 )投 资 指标 与投 资策 略
在严格限度风险的前提 下 ，本 基金主要投 资于 日标基础设施 财富 攴
抓证券 ，并 抓有其 一谈份额 ，通 过投 资基础设 施财富撑抓证券 等特
殊 意见载体取得项 目公司一谈股权 ，最 终取得干系基础设施项 意见
投资 指标
统统通盘权或经营权益 。本基金 以赢得基础设施项 目运营收入等长
期现款流为 主要 意见 ，通 过提 升基础设施项 意见价值 ，争 取为投资
者提供逍遥的收益分配和可抓续 、永恒升值 的薪金 。
本基金的投资范围为基础设施财富撑抓证券 、利率债 (包 括 国债 、
政策性金融债 、央行单子 以过火他利率债 )、 AAA级 信用债 (包 括
允洽条件 的企业债 、金融债 、公 司债 、中期单子 、短期融资券 、超
短期融资券 、 公设备行的次级债 、政府 撑抓机构债 、地 方政 府债 、
可分离交 易可转债的纯债部分 )、 货 币市集 工 具 (包 括 同 业存单 、债
券 回购 、银行入款 (含 契约入款 、如期入款过火他银 行入款 )等 )
以及法 律法则或 中国证监会 允许基础 设施 证 券投 资基 金投 资的其
投资范围
他金融 工 具 (但 须允洽 中国证监会干系章程 )。
如因资信评级 机构 调养评级 等 基金守护 东谈主之 外 的成分甚至 本基金
投资信用债不允洽上述投资范 围的 ，基 金守护东谈主应 当在该信用债可
来回之 日起 3个 月之 内进行调养 。本基金不投 资股票 ，也 不投 资于
可转机债券 (可 分离交 易可转债的纯债部分以外 )、 可交换债券 。
如法律法则或监管机构 以后允许本基金 投资其他 品种 ，基 金守护东谈主
在履行适 当设施后 ，可 以将其纳入投 资范围 。
本基金 的投资策略包括 基础设施项 目投资策略 (资 产 撑抓专项计
划投 资策略 、运 营策略 、扩募及收购策略 、 财富 出售及处置策
主要 投资策略
略 、权属到期后 的安排 )、 基金 的融资策略 、 固定收益 的投 资策
略。
本基金暂不配置事迹 相比基准 。
要是干系法律法则发生 变化 ，或 者有巨擘的 、能为市集大皆接 受
的事迹 相比基准推 出 ，基 金守护东谈主可 以阐明本基金的投 资范 围和
业 绩 相比基准
投资策略 ，确 定基金的相比基准或其权重组成 。事迹 相比基 准的
笃定或变更需经基金守护东谈主与基金 托管东谈主协商 一 致后报 中国证 监
会备案后 (如 需 )及 时公告 ，并 在更新 的招募说 明书 中列示 ，尤
需召开基金份额抓有东谈主大会 。
本基金在存续期 内主要投资于基础设施财富撑抓证券一谈份额 ，
以赢得基础设施项 目运 营收益 。因此 ，本 基金与股票型基金 、泥
风险收益特征 合型基金和债券型基金等有不同的风险 收 益 特征 。一 股市集情况
下 ，本 基金预期风险及预期收益低于股 票 型基金 ，高 于债券 型基
金和 货 币市集基金 。
招募讲明书》“
注:① 投资者请发达阅读 《 基金的投资”
章节了解驻守情况。
②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具 体风险评级成果参见基金守护东谈主、销售
机构提供的评级成果。
(二 )投 资组 合 财富 已三 图表 域配 置 图表
`区
暂无 。
(三 )自 基金合 同成效以来基金每年的净值增长率及与同期事迹 相比基准
的 相比图
暂无 。
三、投成本基全触及的用度
(一 )基 金销售干系用度
关于政策投资者及网下投资者 ，本 基金不收取认购费 。
关于公众投资者 ，在 认购时收取基金认购用度 。公众投资者要是有多笔基金
份额的认购 ，适 用费率按单笔分散贪图 。具体认购费率如下:
用度类型 单笔客户认购金额 (M) 认购费率 (%)
M(100万 元 0.60° o
场外认购 费率
M2500万 元 I000元 /笔
上海证券来回所 会员单元参照场外认购费率设定投资者的场 内认购
场 内认购 费率
费率
注 :本 基金 的认购用度应在公众投 资者认购基金份额时收取 ，不 列入基金财产 ，主 要用
-r基 金的市集实施 、销售 、登记等基金召募 时代发生的各项 用度 。投资东谈主重 复认购 ，须 按每
次认购所对应 的费率头绪分散计费 。
基金守护东谈主过火他基金销售机构可 以在 不抵触法 律法规定程及 《基金合 同》商定的情形
卜，对 基金认购 用度实行 一 定的优惠 ，万生实盘费 率优惠的干系功令和经由详见基金管 理东谈主或其他基
金销售机构届时发布 的干系公告 、公示或奉告 。
本基金为封 闭式基金 ，无 申购赎 回机制 ，不 收取 申购 费/赎 回费 。场 内交 易费以证 券 公
‘
刂施行收取为准 。
(二 )基 金运作干系用度
以下用度将从基金财富中扣除 :
用度类 收取方
收费格局/年 费率
别
本基金的守护 用度包括基金守护东谈主 、专项计议守护东谈主 的守护 费种
运营守护机构收取 的运 营管 理 费 。
I、 基金守护 费
按 L年 度经 审计 的基础 设施 基金年 度报 告透露 的合 并报 表 层 面
基金净财富为基数 (在 初度经 审计的基础设施基金年度敷陈所载
的司帐年度期末 日历及之前 ，以 基金召募 资金鸿沟 (含 召募 期利
息 ，如 有 )为 基数 )，依 据 0.195%按 日计提基金守护 费 。
按 上 年度经 审计 的基础 设施基 金年度报 告披 露 的兼并报 表 层面
基金管 理
基金净财富为基数 (在 初度经 审计 的基础设施基金年度敷陈所载
东谈主 、计议管
守护 费 的司帐年度期末 日历及之前 ，以 基金召募资金鸿沟 (含 召募期利
理东谈主和运 营
息 ，如 有 )为 基数 )，依 据 0△ 95%按 日计提计议守护东谈主宰理 费 。
管 理 机构
运 营管 理 机 构就提 供物 业运 营 管 理服 务收 取基础运 营基本 管 理
费和绩效管 理 费 。
(l)基 本管 理 费
基础设施项 目已往 的运 营基本管 理 费=管 理 的基础设施项 目年度
收入 (不 含税 )× 4%? 365× 该年度提供运 营服务的施行 当然天数 。
(2)绩 效运 营管 理费
绩效运营管 理 费=绩 效运 营守护 费贪图基数 ×绩 效窥伺统共 ;绩 效
运 营守护 费贪图基数=(EBITDA完 成值-EBITDA目 标值 )× 20%。
按上年度经审计的基础设施基金年度敷陈透露的兼并报上层面
基金净财富为基数 (在 初度经审计的基础设施基金年度敷陈所载
的司帐年度期末日历及之前 ，以 基金召募资金鸿沟 (含 召募期利
息，如 有 )为 基数 ，依 据 0.0I%按 日计提基金托管费。
审计 费 司帐师事务
用 所
信息披 章程透露报
露费 刊
《基金合 同》生 效后与基金干系的讼师费 、财富评估 费 、公证 费 、
税务盘考 费 、财务顾 问费 (如 有 )诉 讼费 、仲裁费 、基金份额抓
其他 费 有 东谈主大会 用度 、基金 的干系账户的开户及调节 用度 、基金 的银行 干系服务机
用 汇划 用度 以及按照 国度联系规 定和 《基金合 同 》约 定 ，可 以在基 构
金财产 中列支的其他 用度 。用度类别详 见本基金 《基金合 同》及
《招募说 明书》或其更新 。
注:本 基金来回证券、基金等产生的用度和税负，按 施行发生额从基金财富扣除。
四、风险揭示与报复领导
(一 )风 险揭示
本基金不提供任何保证 。投资者可能亏空投成本金 。
投资有风险 ，投 资者购买基金时应发达阅读本基金的 《招募讲明书》等销售
文献 。
公开召募基础设施证券投资基金 (以 下简称“基础设施基金”)采 用“公募基
s/7
”
金+基 础设施财富撑抓证券 的居品结构 ，主 要特色如下:一 是基础设施基金与投
资股票或债券的公募基金具有不同的风险收 益特征 ，基 础设施基金 80%以 上基
金财富投资于基础设施财富撑抓证券 ，并 抓有其一谈份额 ，基 金通过基础设施资
产撑抓证券抓有基础设施项 目公司一谈股权 ，通 过财富撑抓证券和项 目公司等载
体取得基础设施项 目统统通盘权 ;二 是基础设施基金以赢得基础设施项 目收费等
逍遥现款流为主要 意见 ，收 益分配比例不低于合 并后基金年度可供分配金额的
lF，场 外份额抓有东谈主可通过办理跨系统转托管业 务参与上交所场 内来回或 平直参
lJ基
金通等干系平台来回。本基金与股票型基金、搀杂型基金和债券型基金等有
不l司 的风险收益特征 ，本 基金的预期风险和收益高于债券型基金和货 币市集基金 ，
低于股票型基金 。本基金需承担投资基础设施项 目因投资环境、投资场地以及市
场轨制等互异带来的专有风险 。
投资基础设施基金可能濒临以下风险，包 括但不限于 :
本基金大部分财富投资于特定类型的基础设施项 目，具 有权益属性 。本基金
可能濒临的与基础设施基金干系的风险包括 :基 金价钱波动风险、流动性风险 、
发售失败风险、来回安排联系风险 、暂停上市或闭幕上市风险 、和解投资风险 、
竹理风险、利益交集风险 、市集风险 、基金份额来回价钱折溢价风险 、基金份额
解禁风险等 。具体风险揭示详见本基金招募讲明书 。
本基金可能濒临的与基础设施项 目干系的风险包括 :重 要现款流提供方风险、
租约和解到期风险 、
空置期风险、
承租东谈主误期风险、区域仓储物流市集竞争风险、
基础设施项 目未进行租出登记备案风险、运营守护机构守护风险 、借钱及现款周
转干系风险、投资指标不达预期的风险、运营支拨及干系税费增长的风险 、投保
额无法笼罩评估价值的风险 、维修阅兵干系风险 、安全分娩 、环境保护和不测事
件的风险 、地皮使用权限风险、关联来回与利益交集风险 、项 目地皮受让投资强
度未达预期风险、现款流瞻望风险 、财富估值风险、计议风险 、不测事件及不成
抗力风险、基础设施项 目处置风险 、税收政策风险、区域及地皮政策风险、行业
政策风险、环境保护政策风险、行业风险、市集风险等 。具体风险揭示详见本基
金招募讲明书 。
(二 )重 要领导
场远景作念出本色性判断或保证 ，也 不标明投资于本基金莫得风险 。
基金守护东谈主依照恪称包袱、
憨厚信用 、
严慎勇猛的原则守护和应用基金财产 ，
但不保证投资于本基金一定盈利 ，也 不保证最低收益。
基金的过往事迹不代表畴昔阐扬 。
基金投资者 自依基金合同取得基金份额 ，即 成为基金份额抓有东谈主和基金合同
确当事东谈主 。
更新 ，其 他信息发生变更的，基 金守护东谈主每年更新一次 。因此 ，本 文献内容相 比
基金的施行情况可能存在一定的滞后 ，如 需实时 、准确赢得基金的干系信息 ，敬
请同期眷注基金守护东谈主发布的干系临时公告等 。
切争议 ，如 经友好协商未能科罚的，任 何一方均有权将争议提交上海 国际经济贸
，按 照上海国际经济买卖仲裁委员会 (上 海
易仲裁委员会 (上 海国际仲裁中心〉
'
国际仲裁中心 )届 时灵验的仲裁功令进行仲裁 。仲裁地点为上海市 。仲裁裁决是
`
?
结尾的，对 各方当事东谈主均有拘谨力 。除非仲裁裁决另有决定 ，仲 裁费、讼师用度
由败诉方承担 。争议处理时代，基 金合同当事东谈主应恪 守各 自的劳动 ，继 续赤诚 、
勇猛 、尽责地履行 《基金合同》章程的义务 ，维 护基金份额抓有东谈主的正当权益 。
《基金合同》受中国法律 (为 本基金合同之 意见，不 含港澳台立法 )管 辖 。
五、其他辛苦查询格局
以 下 资 料 详 见 基 金 管 理 东谈主 网 站 网 址 :www，boChn，com△ 客 服 电 话 :
，/7
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